Achat immobilier : les points à vérifier, check-list de visite

Date de dernière mise à jour : 11/03/2019

Pour chaque visite de maison ou d'appartement dans le cadre d'un achat immobilier vous devez vérifier un certain nombre de points. Il est important d'effectuer un choix raisonné et d'éliminer certains risques.

Voici la liste des points à checker.

Préparer la visite

Préparez des fiches pour vos visites afin de garder bien en tête chaque bien immobilier que vous visitez.

Prenez avec vous un appareil photo pour pouvoir regarder les clichés à tête reposée.

Vous pouvez également vous munir d'un mètre si vous avez besoin de vérifier la dimension de certaines pièces. A noter que lors d'une première visite ce n'est pas forcément indispensable, sauf si vous avez de fortes contraintes.

Pour une première visite vous pouvez vous y rendre seul(e) ou avec votre conjoint (si vous achetez en couple).

Environnement du bien

Après ou avant la visite, n'hésitez pas à faire un tour dans le quartier pour examiner l'environnement du bien.

Venez en journée et soirée pour constater si le quartier est bruyant par exemple. Vérifiez la distance avec les transports en communs, les commerces, les écoles, etc.
Vous pourrez également juger si l'atmosphère du quartier vous convient.

Pensez également à la revente, même si la proximité d'une école vous indiffère, elle pourra intéresser un futur repreneur.

Visite du bien

Luminosité

Contrairement aux idées reçues il est préférable d'avoir les chambres orientées Est et les pièces à vivre exposées Ouest ou Sud-Ouest. Ainsi, le soleil donne le matin sur les chambres et l'après-midi et le soir sur le salon. Les pièces sont plus lumineuses et plus faciles à chauffer l'hiver.

N'hésitez pas à venir avec une boussole pour vérifier l'orientation de chaque pièce.

De plus, vous devez impérativement visiter le bien en journée avec la lumière naturelle du jour.

Nuisances sonores

Pour savoir si un logement est bien insonorisé le premier point à vérifier est l'année de construction.
Avant les années 1900 les murs étaient épais et l'isolation pas trop mauvaise. Entre 1900 et 1970, aucune règlementation n'existait et l'isolation n'est donc pas très bonne.
De 1970 à 1996, un règlement acoustique a vu le jour mais peu contraignant, donc les isolations phoniques sont inégales.
C'est surtout à partir de 1996 et la mise en place d'une nouvelle règlementation acoustique (renforcée encore à partir de 2000) que l'isolation est devenue conséquente.

Un autre point à prendre en compte dans les nuisances sonores est le revêtement au sol. Si vous habitez un immeuble ancien et que vos voisins du dessus ont du parquet avec une famille nombreuse vous risquez malheureusement de les entendre.

Les fenêtres jouent également un rôle de protection sonore par rapport aux bruits extérieurs. Un double vitrage s'avère souvent nécessaire. Néanmoins attention, il existe plusieurs épaisseurs et qualités différentes.

Enfin, l'agencement des pièces est un élément important. Si les chambres sont collées à la salle de bain ou au salon du voisin vous risquez d'être dérangé. (idem dans l'autre sens). N'hésitez pas à sonner chez le voisin de palier pour lui demander s'il entend du bruit.

Par ailleurs, afin de juger par vous-même du bruit, essayez de visiter l'appartement le soir (vers 19h/20h) en semaine ou le samedi après-midi, vous pourrez par la même occasion vérifier la luminosité.

Agencement

Un point important à contrôler est la distribution des pièces.

Les pièces sont-elles bien distribuées dans l'appartement ou la maison ? Faut-il traverser une chambre pour accéder à (l'unique) salle de bain ? L'espace est-il optimisé ? Les toilettes sont-elles près des chambres à coucher ?

Etat du bien

Mur et plafonds : vérifier les signes d'humidité : moisssure, peinture écaillée, papier peint décollé. Pire encore : mur humide au toucher.

Vous devez également vérifier l'état du sol et des fenêtes.

N'oubliez pas l'installation électrique et la plomberie, la chaudière ou encore la cheminée, le système d'assainissement.

Pour l'achat d'une maison, vous devez vérifier l'état de la toiture et de la charpente

Questions à poser

Voici les questions à poser au propriétaire ou à l'agent immobilier (s'il n'est pas en mesure de vous répondre, assurez-vous qu'il adresse vos questions au propriétaire et vous en fournisse les réponses ultérieurement).

  • le type de chauffage (électrique, au gaz ?) et l'alimentation d'eau chaude
  • le métrage Carrez précis pour un appartement.
    Pour une maison : ce métrage n'est pas obligatoire, vous pourrez prendre les mesures lors d'une deuxième visite.
  • les travaux effectués. Bien entendu, vous pouvez demander à voir les factures liées à ces travaux.

Frais annexes

Si le bien est en copropriété, demandez les derniers décomptes les charges de copropriété. Mais cela ne suffit pas, vous devez également vous procurer les 3 ou 4 derniers procès-verbaux d'assemblées générales. Vous pourrez ainsi avoir une vision des travaux qui ont été votés. Et les procès-verbaux des années passées vous permettront de constater les travaux qui ont été effectués. N'hésitez pas à contacter le syndic de copropriété.

A savoir : Les travaux qui coûtent cher concernent les postes suivants : construction d'un ascenseur, ravalement, réfection de toiture.

Qui paye pour les travaux votés par la copropriété ? Les travaux sont à payer par celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité du montant à payer. Si l'appel de fonds a lieu avant le jour de la vente c'est le vendeur qui paye, s'il a lieu après c'est l'acheteur qui supporte les frais. Une négociation est toujours possible entre acheteur et vendeur en cas de gros travaux.

Les impôts locaux : demandez bien entendu à voir les avis d'impositions pour les taxes d'habitation et foncières.

Travaux

Si vous envisagez d'effectuer des travaux, faites venir un expert pour évaluer le coût et la faisabilité des travaux.

Renseignez-vous également auprès du service d'urbanisme de la ville et du syndic de copropriété le cas échéant sur le droit de faire ou non ces travaux. Si le bien est dans un lotissement vous devez vous procurez les règles.

Règles d'urbanismes

Point souvent négligé par bon nombre d'acheteurs mais qui est très important de réaliser : se renseigner auprès du service d'urbanisme de la mairie en consultant le PLU (plan local d'urbanisme).

Ce document vous permettra de de connaitre les servitudes et droits de passages éventuels, les autorisations quant aux éventuels travaux que vous souhaitez réaliser.
N'hésitez pas également à vous renseigner auprès du service d'urbanisme sur les projets à venir au niveau de votre quartier.

Et si votre maison fait partie d'un lotissement vous devez vous procurer le règlement du lotissement.

Et si le bien vous plaît ?

Vous avez eu un coup de coeur ? L'appartement ou la maison correspond à ce que vous recherchez ?

Parfait ! Mais dans ce cas-là, il est indispensable d'effectuer au minimum une deuxième visite, de préférence à un moment de la journée différent.

N'hésitez pas également à vous faire accompagner par une personne qui pourra vous donner un avis objectif. Si vous envisagez des travaux, c'est le moment de faire venir un professionnel.

Vous êtes décidés ? L'étape suivante est de faire une offre d'achat et, une fois que vous êtes tombés d'accord avec le vendeur, de signer une promesse de vente.