Coût d'un achat immobilier : tous les frais à prendre en compte

Date de dernière mise à jour : 28/09/2017

Le coût total d'un achat immobilier ne se résume pas au coût du bien que vous êtes sur le point d'acquérir. Vous devez prendre en compte de nombreux autres frais pour calculer votre budget global : le prix d'achat, les frais de notaire, les frais d'agence, le coût du crédit immobilier, les charges de copropriété, les taxes…

Il est important de les connaître afin de ne pas se retrouver pris à la gorge après son achat immobilier.

Prix d'achat

Le prix d'achat est évidemment le paramètre le plus important à prendre en compte. De ce prix va découler la majorité des autres frais : la commission de l'agence, les frais de notaires, le montant à emprunter…

Il est donc important de payer votre logement à son juste prix et de ne pas le surpayer. Pour cela n'hésitez pas à faire une estimation de votre côté et à bien négocier le prix que vous êtes prêts à payer.

Frais de notaire

Les frais d'acquisitions, appelés frais de notaires, s'élèvent en moyenne à 7 à 8% du prix d'achat pour un logement ancien et 2 à 3% pour un bien neuf.

Vous pouvez les estimer en ligne.

Frais d'agence immobilière

Environ un tiers des transactions immobilières s'effectue entre particuliers. Pour le reste, ce sont des ventes effectuées par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Si vous passez par un intermédiaire pour votre achat, il va falloir prendre en compte la commission d'agence qui va se rajouter au prix.

Les frais d'agence sont dans la plupart des cas à la charge de l'acquéreur et sont payés au moment de la signature de l'acte de vente. Ces frais sont librement définis et varient d'une agence à l'autre, mais en moyenne ils s'élèvent de 3 à 10% du prix de vente. Ce taux est dégressif en fonction du montant de la transaction.

Coût d'un crédit immobilier

Si vous empruntez pour acheter, vous devrez rembourser un capital associé à un taux d'intérêt, mais vous aurez également des frais annexes.

Le taux d'intérêt est déterminé en fonction du risque de votre projet.
Plus vous empruntez sur une longue durée, plus le taux d'intérêt sera élevé et donc le coût du crédit aussi. Si cela est possible, essayez d'éviter d'emprunter sur 25 ans.
Par ailleurs, un acheteur ayant un faible apport personnel sera considéré comme "risqué" et son taux d'intérêt sera plus élevé.

En plus de ce coût du crédit, calculé de façon mathématique, vous aurez des frais annexes à payer :

  • Frais de dossier. Ils sont variables selon les banques et peuvent être négociables. Ils représentent généralement à 1% du capital emprunté et en moyenne ils s'élèvent de 500 à 1 200 euros.
  • Frais de garantie. Ce sont les garanties que prennent les banques pour se prémunir contre les impayés. Il existe quatre types de garanties : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le cautionnement et le nantissement.
  • Assurance décès-invalidité. Vous devrez souscrire obligatoirement une assurance décès-invalidité avec votre crédit. N'hésitez pas à comparer les prix et à vous adresser à un autre assureur que celui de la banque qui vous prête.
  • Pénalités pour remboursement anticipé. Méfiez-vous des frais pour remboursement anticipé et négociez-les pour les faire supprimer.

Les taxes

En devenant propriétaire vous aurez désormais un nouvel impôt à payer chaque année : la taxe foncière. Son prix est variable selon les communes et la superficie de votre bien.

Pour l'année en cours de la vente, qui doit la payer ?

Le notaire prévoit en général dans l'acte de vente une répartition prorata temporis des impôts fonciers. En pratique, entre le 1er janvier et le jour de la vente elle est à la charge du vendeur, et de cette date au 31 décembre à la charge de l'acheteur.

Quant à la taxe d'habitation, qui concerne tout le monde, elle est à la charge du vendeur, c’est-à-dire de la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année en cours.

Les charges de copropriété

Si le bien que vous achetez est en copropriété vous devrez payez chaque trimestre les charges de copropriété. En plus des charges qui concernent l'entretient de la copropriété, il est probable que des travaux aient été votés. Les travaux votés peuvent être consultés dans le dernier procès-verbal d'assemblée générale.

Qui paie ?

Les charges et les travaux sont à payer par le copropriétaire au moment où l'appel de fond est à régler. Donc, si l'appel de fond a lieu avant le jour de la vente c'est le vendeur qui doit payer, sinon c'est l'acheteur. Il est tout à fait possible de convenir d'une répartition différente et la préciser dans l'acte de vente.

 

Vous l'aurez compris, calculer le coût d'un achat immobilier ne se fait pas à la légère et de nombreux frais rentrent en compte pour calculer le prix total de votre projet.