Réussir son investissement locatif

Date de dernière mise à jour : 11/07/2017

Investir dans la pierre est un placement qui semble sûr et qui fait partie des moins risqués. L'investissement locatif comporte de nombreux avantages, en particulier celui de pouvoir réduire sa fiscalité et de vous assurer un complément de revenus. Mais attention, certaines précautions sont à prendre avant de se lancer.

Avantages

  • Le premier avantage est de s'assurer un revenu régulier pour l'avenir et de compléter sa retraite
  • Un autre avantage est la possibilité de pouvoir habiter le logement plus tard (par exemple quand les enfants seront partis) ou de proposer un logement pour un de ses enfants
  • Investir dans l'immobilier permet également de réduire ses impôts via divers mécanismes

Risques

  • Le principal risque est de ne pas réussir à louer le bien ou d'avoir des vacances de location (quand le bien reste longtemps vacant)
  • Le risque des loyers impayés : il peut être couvert par une assurance, mais cette assurance a un coût
  • Un autre risque est de devoir louer à un loyer insuffisant pour rentabiliser l'investissements

Localisation

Avant d'acheter vous devez étudier avec attention la localisation de votre bien et vous assurer qu'il se situe dans un environnement attractif : présence de commerces, proximité de transports, d'écoles, sécurité du quartier, etc.

Si vous ne connaissez pas le lieu, renseignez-vous sur l'état de l'offre et de la demande de location du quartier ou de la ville, sur le prix des loyers, sur les projets immobiliers à venir (qui pourraient faire concurrence à votre bien) et d'infrastructures (transports en commun).

A savoir : L'Île-de-France, les grandes villes, les villes étudiantes sont des lieux où l'on peut louer son bien facilement. Mais cela ne vous épargne pas d'étudier la rentabilité de votre futur investissement. Attention cependant, dans les villes comme Paris où l'immobilier est cher, la rentabilité est moindre.

Le type de logement

Surface

Les petites surfaces (studio et petits 2 pièces) rapportent le plus (le mètre carré est plus cher pour les petites surfaces) mais le turn-over est plus important : les locataires ne restent pas longtemps, le risque de vacances de locataire est plus élevé ainsi que de charges liées à la remise en état du bien.

Pour les plus grandes surfaces (grands appartements et maisons) c'est l'inverse : prix du mètre carré moins cher à la location, mais les locataires y restent longtemps en général.

Vous pouvez opter pour un 2/3 pièces qui est un bon compromis.

Locataire

Cependant, il faut prendre en compte le rapport type de bien / localisation. En centre-ville, ce sera surtout les petites surfaces qui sont recherchées (étudiants, jeunes couples) alors que dans les banlieues résidentielles ce sont plutôt les maisons avec jardin ou grands appartements qui sont prisés par les familles.

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Etat du bien

Outre la localisation et la surface, l'état du logement est un critère à prendre en compte. Il ne faut pas hésiter à faire des travaux pour que l'appartement ou la maison soit niquel. Un logement délabré ne va pas attirer ni fidéliser les locataires...

Neuf ou ancien

A vous de voir :

L'ancien coûte moins cher et a un rendement locatif plus élevé (rendement locatif = loyers / prix d'achat)

Néanmoins, le neuf vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux et de frais de notaires réduits. Cependant attention, les prix du neuf ne cessent d'augmenter. Si vous choisissez cette option n'hésitez pas à bien vous renseigner sur la rentabilité de votre investissement et d'aller visiter le bien.

Louer vide ou meublé ?

Tout dépend si vous avez prévu de louer sur une courte période ou non. Si vous souhaitez récupérer votre bien rapidement, il est préférable de louer en meublé.

Le bail du meublé est de un an, versus trois ans pour un non meublé.

Livres pour en savoir plus