Offre d'achat, promesse d'achat

Date de dernière mise à jour : 09/11/2017

Après la visite d'un bien, l'acquéreur qui souhaite acheter le bien va faire une offre au vendeur, soit orale, soit écrite.
Même si l'offre écrite n'est en rien obligatoire et n'a pas de cadre officiel clairement défini, il est important de savoir ce qu'il en retourne et en quoi elle engage l'acheteur et le vendeur.

Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L'offre d'achat, ou proposition d'achat d'un bien immobilier, est un document rédigé par l'acquéreur potentiel.
Une offre d'achat sert en quelque sorte à "réserver" un bien immobilier à un prix donné, souvent inférieur au prix de vente proposé par l'acheteur.

Une fois signée, elle constitue un acte juridique.

Réponse du vendeur

Le vendeur est tenu d'accepter la première offre qui lui est faite au prix indiqué dans l'annonce.

Si l'offre est inférieure au prix fixé, le vendeur est libre de la refuser. Il peut également faire une contre-proposition à un prix supérieur. Dans les cas de refus de l'offre et de contre-proposition, l'offre initiale n'est plus valable et par conséquent ni le vendeur, ni l'acheteur ne sont engagés.

Si l'offre est acceptée l'avant-contrat doit être signé.

Engagement des parties

Vendeur

Dès que l'offre est acceptée, le vendeur ne peux pas se rétracter. Il n'a plus le droit d'accepter une autre offre, même si elle est à un prix supérieur.

Dans les faits

En théorie le vendeur n'a pas le droit de se rétracter de l'offre d'achat. L'acheteur est donc en droit de porter l'affaire en justice si le vendeur se désiste. Mais cette procédure est longue et coûteuse et n'en vaut en général pas la peine.

Acheteur

L'acheteur, quant à lui, est également engagé à l'acceptation de son offre par le vendeur.

L'acheteur peut attendre la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente et faire valoir son droit de rétractation de 10 jours ouvrés.

Dans les faits

Il est rare que le vendeur se retourne contre l'acheteur s'il se désiste avant la signature du compromis car les procédures sont coûteuses et de toutes manières l'acheteur a une porte de sortie toute trouvée du droit de rétractation. Autant ne pas signer un compromis pour rien.

Offre orale

Une offre peut se faire oralement, mais n'a pas de valeur juridique puisqu'elle n'est pas formalisée par écrit. Elle n'engage donc ni l'acheteur, ni le vendeur.

Pas de versement

Aucune somme d'argent ne doit être versée par l'acquéreur potentiel dans le cadre de l'offre de vente.

Contenu de l'offre

Voici les points à mentionner dans la promesse unilatérale d'achat :

  • Le prix proposé, généralement inférieur ou identique à celui proposé par le vendeur
  • Le délai de validité de l'offre, 1 ou 2 semaines
  • Des clauses suspensives. Elles permettent à l'acheteur de se rétracter si elles ne sont pas remplies. Elles peuvent concerner l'obtention d'un prêt, l'état de la plomberie, la mise aux normes de l'électricité, etc.
  • Les modalités de réponse du vendeur (par écrit, lettre recommandée AR, par mail, etc.)
  • La description détaillée du bien
  • L'identification des parties (le vendeur et l'acheteur)
  • Préciser que la vente ne sera définitive qu'au moment de la signature d'un avant-contrat (promesse de vente)
  • Indiquer que l'offre ne sera plus valable si le vendeur ne répond pas dans le délai imparti

Vous pouvez consulter notre modèle d'offre d'achat à télécharger.