Les plus-values immobilières

Date de dernière mise à jour : 15/06/2017

A la vente d'un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement, ou tout simplement un terrain si vous réalisez une plus-value, vous serez imposé sur cette plus-value sauf dans certains cas d'exonération.

Calcul de la plus-value brute

Le calcul d'une plus-value est simple, il s'agit de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix de cession correspond au prix de vente :

  • Minoré des frais de cession (ex : les frais liés aux diagnostics obligatoires)
  • Minoré du montant de la TVA acquittée

Le prix d'acquisition correspond au prix d'achat :

  • Majoré des frais d'acquisition réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat
  • Majoré des dépenses éventuelles effectuées dans le cadre de travaux pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire égal à 15% du prix d'acquisition lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
  • En cas d'acquisition du bien par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur déclarée (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit).

Si vous vendez plus cher que le prix que vous avez payé à l'achat, vous réalisez une plus-value.

Cette plus-value est taxée, sauf en cas d'exonération.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

Exonérations

Les plus-values immobilières exonérées d'impôt :

  • Vente de la résidence principale et de ses dépendances (garage, cours, etc.)
  • Le bien vendu est  détenu depuis plus de 30 ans
  • Vente d'un droit de surélévation
  • Vente par des contribuables non-résidents sous certaines conditions
  • Bien vendu à un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple
  • La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi
  • La vente par des personnes âgées ou invalides de condition modeste
  • Exonération de la plus-value lors de la vente de la résidence secondaire, sous-conditions :
    • le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession
    • le prix de cession doit être réemployé à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois

Abattements

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention

 

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

 

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

 

Moins de 6 ans

0 %

0 %

 

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

 

22e année révolue

4 %

1,6 %

 

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

 

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

 

Abattements exceptionnels

Immeubles construits

Un abattement supplémentaire s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :

  • Immeuble situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants ;
  • Engagement de l'acquéreur à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.

Le taux de l'abattement est le suivant :

  • 25 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2016 sous réserve de la signature d'une promesse de vente avant 2015
  • 30 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2017 sous réserve de la signature d'une promesse de vente en 2015

Terrain à bâtir

Un abattement supplémentaire de 30 % s'applique si les 3 conditions suivantes sont remplies :

  • Signature d'une promesse de vente entre septembre 2014 et décembre 2015 ;
  • Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date
  • Vente réalisée à une personne autre qu'un ascendant, descendant ou personne avec laquelle vous vivez en couple.

Calcul de la plus-value imposable (ou plus-value nette)

En dehors des cas d'exonérations, après déduction des abattements, les plus-values sont soumises :

  • l'impôt sur le revenu au taux de 19 %
  • aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Livre pour en savoir plus

Guide de l'achat ou vente d'un logement