Révision de loyer en cours de bail

Date de dernière mise à jour : 13/09/2017

Un propriétaire bailleur a le droit de réviser le montant du loyer chaque année. Cependant, ce droit est réglementé par la loi Alur.
Pour pouvoir réviser le loyer plusieurs conditions sont à prendre en compte, un indice doit être suivi pour le calcul, la demande doit être effectuée à une date présice...

Conditions de relavorisation

Pour que le loyer puisse être révisé il faut que le bail signé entre le locataire et propriétaire prévoit une clause de révision. Cette clause doit préciser le trimestre de l'indice de référence à prendre en compte. A défaut, c'est la date du dernier indice publié à la signature du bail qui s'applique.

Est-il obligatoire de réviser un loyer ?

Non, pas du tout, un propriétaire peut tout à fait ne pas réclamer l'augmentation du loyer, même si la clause est indiquée dans le bail ou ne pas faire mentionner cette clause. Dans ce dernier cas le loyer restera fixe et il ne pourra pas demander de révision.

C'est le cas pour certains propriétaires qui préfèrent conserver de bons locataires.

Quand ?

La révision de loyer se fait chaque année à la date anniversaire de signature du bail ou bien à une date spécifique si elle est précisée dans le contrat de bail.

Sur quoi se base l'augmentation du loyer ?

L'indexation des loyers est encadrée. Elle se base sur l'IRL (indice de référence des loyers) publiée à chaque trimestre par l'INSEE. Cet indice détermine les plafonds des augmentations annuelles des loyers exigées par les propriétaires pour les logements vides ou meublés.

L'indice est calculé à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) sur les 12 derniers mois.

Comment calculer l'indexation du loyer ?

Pour calculer le nouvel indice de loyer, il faut se baser sur trois données :

  • Le montant du loyer en cours (hors charges)
  • Le nouvel indice de l'IRL du trimestre de référence (trimestre prévu dans le bail)
  • L'indice précédent, c’est-à-dire l'IRL utilisé à la dernière date de révision

Loyer indexé = (montant du loyer en cours) x (nouvel indice) / (indice précédent)

Pour connaître les taux de l'IRL

Outil en ligne pour les propriétaires bailleurs

Pour traiter facilement l'augmentation des loyers et être sûr de ne pas vous tromper, vous pouvez utiliser un service de gestion locative immobilière en ligne. Cet outil vous mettra automatiquement à disposition le courrier à adresser à votre locataire avec le montant du loyer révisé, à la date d'échéance de la révision.

Que se passe-t-il en cas d'IRL négatif ?

Si l'IRL est négatif, le montant du loyer sera révisé à la baisse.

Exception à cette règle : si le bail comporte une mention qui n'autorise que les révisions à la hausse.

En cas d'oubli d'indexation du loyer

Il faut savoir tout d'abord que la révision de loyer ne peut en aucun cas être rétroactive. En aucun cas un propriétaire ne peut réclamer un rattrapage rétroactif des loyers que ce soit en cours de bail ou en fin de bail.

En cas d'oubli de demande, le propriétaire bailleur a un an à compter de la date prévue de révision pour effectuer sa demande. L'indexation se fera sur la période restante.

Passé ce délai, la révision pour l'année écoulée n'est plus possible. Le propriétaire ne peut calculer l'indexation qu'en fonction de l'évolution de l'IRL sur la dernière année et ne peut pas intégrer dans le calcul les indices non répercutés sur le loyer.

Comment avertir le locataire ?

Même si aucune formalité officielle n'existe pour la révision des loyers, il est conseillé d'aviser le locataire à l'aide d'un courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de litige avec le locataire, cela prouve que la demande d'indexation du loyer a bien été faite.