Vendre un logement alors qu'il est loué

Date de dernière mise à jour : 04/07/2017

Vous être propriétaire d'un appartement en location et vous souhaitez le vendre ou vous êtes locataire et votre propriétaire met en vente votre logement ?
Dans tous les cas, voici les règles et obligations à suivre.
Pour le propriétaire deux cas de figure se présentent : vendre le logement occupé ou libre.

Vendre un logement occupé

Un propriétaire peut décider de vendre son bien occupé (avec un locataire sur place), soit par choix, soit parce qu'il ne souhaite pas attendre le terme du bail pour vendre.

Formalités

Il n'y a pas de formalités dans ce cas de figure. Le propriétaire n'est pas tenu de prévenir le locataire de la vente. Néanmoins il est plus courtois de le faire et de rester en bon termes avec son locataire et ensuite de pouvoir s'entendre sur les formalités de visites pour la vente.

Le droit de préemption

Le droit de préemption, c'est-à-dire le droit qui donne la priorité au locataire pour l'achat du bien, ne s'applique pas puisque le locataire n'est pas tenu de quitter le logement.
Néanmoins, une exception existe et donne le droit de préemption au locataire : lors de la première vente du logement suite à la division de l'immeuble, c'est-à-dire sa mise en copropriété.

Prix de vente

Un logement occupé connait une décote de l'ordre de 10% à 15%. Cette décote est variable suivant le temps restant au bail, le montant du loyer et l'âge du locataire

Transmission du bail

Après la vente, le contrat de location en cours avec le locataire en place se poursuit avec le nouveau propriétaire. C'est ce dernier qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ. En cas de caution locative, elle est transmise avec le contrat de location, ce qui n'est pas le cas de l'assurance contre les loyers impayés, qui ne peut pas être transféré. Le nouveau bailleur doit prévenir le locataire du changement de propriété en lui adressant une attestation de propriété afin qu'il lui paye le loyer.

Vendre un logement libre

Pour vendre un logement sans locataire, vous devez suivre certaines démarches :

Le congé pour vente

Pour mettre fin au contrat de location vous devez donner congé à votre locataire six mois minimum avant la fin du bail. (3 mois pour les locations en meublé)
A noter : vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire en cours de bail, il faut attendre la fin du contrat de location.
Vous devez notifier le congé au locataire soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier. On utilise en premier recours la lettre recommandée et si elle n'a pas été récupérée la voie d'huissier. Donc pour rester dans les délais, il est préférable de s'y prendre 7 mois à l'avance.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé pour vente doit comporter les mentions obligatoires suivantes : le prix de vente (attention, l'absence de prix ou un prix manifestement excessif entraînent la nullité du congé), les conditions de la vente (paiement au comptant ou par paiement échelonnés) et la description du contenu du bien vendu (logement et annexes).

Le droit de préemption du locataire

Le locataire est prioritaire sur l'achat du logement pendant les 2 premiers mois du préavis.

Réponse du locataire

Trois solutions s'offrent au locataire : accepter l'offre au prix proposer, la refuser (l'absence de réponse vaut refus) ou négocier le prix (dans ce cas-là le locataire n'est plus prioritaire).

En cas d'acceptation, le locataire doit le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier. L'acte de vente doit ensuite être signé dans les 2 mois à compter de l'acceptation du locataire ou dans les 4 mois si ce dernier doit recourir à un emprunt bancaire.