Compromis de vente ou promesse de vente : l'avant-contrat

Date de dernière mise à jour : 23/11/2020

Une fois qu'acheteur et vendeur sont tombés d'accord sur le prix d'un bien immobilier, il est nécessaire de formaliser cet accord par un avant-contrat, au choix : promesse de vente ou compromis de vente.
Le compromis de vente est plus fiable, mais quel que soit le contrat choisi il existe un délai de rétractation, des clauses suspensives, des documents à annexer.

Promesse de vente

(également appelée "promesse unilatérale de vente")

Le propriétaire s'engage auprès de l'acheteur à lui vendre son bien à prix déterminé. Le vendeur est engagé mais par contre l'acheteur, lui, ne l'est pas.
Néanmoins, il verse une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente, qui, s'il renonce à l'achat, reviendra au vendeur.
La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, les droits d'enregistrement (qui s'élèvent à 125€) sont payés par l'acquéreur.

Compromis de vente

(également appelé "promesse synallagmatique de vente")

Dans le compromis, vendeur et acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix convenu entre eux. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.
Lors de la signature, l'acquéreur verse un dépôt de garantie, entre 5 et 10% du prix de vente. Le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux.
Le compromis de vente est moins onéreux et plus fiable que la promesse de vente.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

Quel que soit le contrat signé, l'acquéreur dispose d'un délai de dix jours pendant lequel il peut mettre fin à la vente sans justification (par lettre recommandée avec accusé de réception).
Les sommes versées lui sont restituées.

Les documents à annexer au compromis de vente

Le dossier de diagnostics techniques

Le vendeur a un devoir d'information sur le bien qu'il vend : il doit fournir un dossier de diagnostic technique immobilier.

Les documents pour la vente en copropriété

Depuis l'adoption de la loi ALUR en mars 2014, pour les ventes de bien en copropriété, un ensemble de documents doit être fourni dès la signature du compromis :

A noter :
Les documents peuvent être transmis par tous moyens et sur tous supports, y compris par voie électronique sous réserve que l'acquéreur ai donné son accord.
Ce sont des documents que vous possédez déjà en tant que copropriétaire, vous pouvez les fournir vous-même. Si vous les demandez à votre syndic vous risquez de vous les faire facturer de 200 à 600€…

Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
• le carnet d'entretien de l'immeuble délivré par le syndic
• une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
• les conclusions du diagnostic technique global (DTG)

Les documents relatifs à l'état financier de la copropriété :

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur pour les 2 exercices précédant la vente
• les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes qui seront dues par l'acquéreur
• l'état global des impayés de charges au sein du syndicat
• lorsque le syndicat dispose d'un fonds de travaux, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu

Où signer les contrats ?

Compromis de vente et promesse de vente peuvent être signés sous-seing privé (entre l'acheteur et le vendeur) ou chez le notaire.
Pour plus de sécurité (que ce soit pour le vendeur ou pour l'acheteur), nous vous conseillons de signer chez le notaire.

Conditions suspensives

Le contrat peut prévoir des clauses suspensives. Elles permettent de prévoir l'annulation du compromis de vente (ou de la promesse de vente) si certains événements surviennent avant la vente définitive.
La condition suspensive d'obtention d'un prêt figure obligatoirement dans le contrat.
La clause suspensive peut également concerner l'obtention d'un permis de construire, l'absence d'inscription hypothécaire, etc.