Les plus-values immobilières
Date de dernière mise à jour : 15/06/2017
A la vente d'un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement, ou tout simplement un terrain si vous réalisez une plus-value, vous serez imposé sur cette plus-value sauf dans certains cas d'exonération.
Calcul de la plus-value brute
Le calcul d'une plus-value est simple, il s'agit de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
Le prix de cession correspond au prix de vente :
- Minoré des frais de cession (ex : les frais liés aux diagnostics obligatoires)
- Minoré du montant de la TVA acquittée
Le prix d'acquisition correspond au prix d'achat :
- Majoré des frais d'acquisition réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat
- Majoré des dépenses éventuelles effectuées dans le cadre de travaux pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire égal à 15% du prix d'acquisition lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
- En cas d'acquisition du bien par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur déclarée (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit).
Si vous vendez plus cher que le prix que vous avez payé à l'achat, vous réalisez une plus-value.
Cette plus-value est taxée, sauf en cas d'exonération.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).
Exonérations
Les plus-values immobilières exonérées d'impôt :
- Vente de la résidence principale et de ses dépendances (garage, cours, etc.)
- Le bien vendu est détenu depuis plus de 30 ans
- Vente d'un droit de surélévation
- Vente par des contribuables non-résidents sous certaines conditions
- Bien vendu à un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple
- La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi
- La vente par des personnes âgées ou invalides de condition modeste
- Exonération de la plus-value lors de la vente de la résidence secondaire, sous-conditions :
- le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession
- le prix de cession doit être réemployé à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois
Abattements
Abattement pour durée de détention
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La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention |
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Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
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Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
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Au delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
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Abattements exceptionnels
Immeubles construits
Un abattement supplémentaire s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Immeuble situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants ;
- Engagement de l'acquéreur à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.
Le taux de l'abattement est le suivant :
- 25 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2016 sous réserve de la signature d'une promesse de vente avant 2015
- 30 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2017 sous réserve de la signature d'une promesse de vente en 2015
Terrain à bâtir
Un abattement supplémentaire de 30 % s'applique si les 3 conditions suivantes sont remplies :
- Signature d'une promesse de vente entre septembre 2014 et décembre 2015 ;
- Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date
- Vente réalisée à une personne autre qu'un ascendant, descendant ou personne avec laquelle vous vivez en couple.
Calcul de la plus-value imposable (ou plus-value nette)
En dehors des cas d'exonérations, après déduction des abattements, les plus-values sont soumises :
- l'impôt sur le revenu au taux de 19 %
- aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Livre pour en savoir plus
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